Hoàn thiện căn hộ dưới 100m² bàn giao cơ bản cần chuẩn bị ngân sách thế nào?

Không có một mức ngân sách đúng cho mọi căn hộ dưới 100m². Với căn hộ bàn giao hoàn thiện cơ bản, chủ đầu tư thường đã hoàn thành các bề mặt chính và lắp một số thiết bị thiết yếu. Tuy nhiên, danh mục bàn giao của mỗi dự án khác nhau. Chủ nhà cần đọc phụ lục hợp đồng, biên bản bàn giao và kiểm tra căn hộ thực tế trước khi tính phần việc còn lại.

Căn hộ bàn giao hoàn thiện cơ bản thường gồm những gì?

Căn hộ bàn giao hoàn thiện cơ bản thường đã được sơn tường, hoàn thành trần và lát sàn bằng gạch, gỗ hoặc vật liệu ghi trong tiêu chuẩn của dự án. Chủ đầu tư thường đã lắp cửa chính, cửa sổ, công tắc, ổ cắm, đèn và hệ thống điện nước có thể sử dụng. Khu bếp thường có tủ bếp cơ bản, chậu rửa, vòi nước và mặt bàn hoặc phần tường ốp theo thiết kế. Phòng vệ sinh thường đã có bồn cầu, chậu rửa, vòi sen và bề mặt chống nước. Căn hộ thường chưa có đồ rời như giường, sofa, bàn ăn và các thiết bị gia dụng do chủ nhà tự chọn. Đây là cách bàn giao phổ biến trên thị trường, không phải tiêu chuẩn áp dụng giống nhau cho mọi dự án. Chủ nhà vẫn cần căn cứ vào phụ lục hợp đồng để đối chiếu từng vật liệu và thiết bị trong tài liệu với căn hộ thực tế. Sáu nhóm chi phí dưới đây chỉ áp dụng cho phần chủ nhà muốn bổ sung, thay thế hoặc nâng cấp.

6 nhóm tiền cần chuẩn bị và cách chủ nhà kiểm soát từng phần

Đầu tiên là chi phí thiết kế và quản lý để phát hiện sai lệch trước khi phần việc bị che kín. Đây là tiền cho việc đo đạc, hiểu nhu cầu, lên phương án bố trí, làm bản vẽ chi tiết, lập dự toán và theo dõi quá trình thi công. Với căn hộ dưới 100m², phần này giúp giảm việc các đội làm chồng chéo hoặc phải sửa lại.

Thứ hai là chi phí xây sửa cơ bản bao gồm xây hoặc sửa tường, làm nền, chống thấm, trần, vách và những phần tạo nên “khung” của căn nhà trước khi trang trí.

Thứ ba là chi phí điện, nước, điều hòa và mạng để tránh phải phá lại tường và trần sau khi hoàn thiện. Nhóm này gồm đường điện, ổ cắm, đèn, đường nước, thoát nước, điều hòa, thông gió, internet, camera hoặc các tính năng nhà thông minh nếu có. Đây là phần nên tính sớm vì sau khi đã đóng trần và làm tủ, việc bổ sung sẽ tốn kém hơn nhiều.

Thứ tư là sàn, trần, tường và các bề mặt hoàn thiện để bề mặt bền, dễ vệ sinh và phù hợp vị trí sử dụng. Chi phí này sẽ bao gồm sơn, sàn gỗ hoặc gạch, đá, kính, cửa, thiết bị vệ sinh, vật liệu ốp và các chi tiết hoàn thiện nhỏ.

Thứ năm là chi phí cho phần nội thất và thiết bị để kích thước, công năng và vật liệu phù hợp nhu cầu. Chủ nhà cần ghi rõ món nào do đơn vị thi công cung cấp và món nào chủ nhà tự mua. Nhóm này có thể gồm tủ bếp, tủ áo, giường, bàn, kệ, rèm, đèn trang trí, thiết bị bếp, thiết bị vệ sinh và đồ rời.

Cuối cùng là chi phí công trường và khoản dự phòng để ngân sách không bị thiếu khi công việc bắt đầu. Có thể có phí vận chuyển, bảo vệ thang máy, dọn rác, vệ sinh, các khoản theo quy định tòa nhà và một phần dự phòng cho những việc chỉ phát hiện khi thi công.

Đơn vị thiết kế thi công lập dự toán thế nào và chủ nhà cần kiểm tra gì?

Đơn vị thiết kế - thi công nội thất nên là bên lập dự toán vì đội ngũ này nắm bản vẽ, hiểu trình tự thi công và có kinh nghiệm nhận diện các khoản dễ bị bỏ sót. Chủ nhà không cần tự tính từng mét dây, mét vuông vật liệu hoặc số lượng phụ kiện. Công việc của chủ nhà là cung cấp nhu cầu sử dụng, mức đầu tư dự kiến và những thiết bị gia đình muốn dùng. Đơn vị chuyên môn sẽ dựa trên các thông tin đó để khảo sát, hoàn thiện phương án và lập bảng chi phí có căn cứ.

Quy trình nên bắt đầu bằng việc đơn vị thiết kế - thi công tiếp nhận tài liệu bàn giao và quy định sửa chữa của tòa nhà. Đội ngũ chuyên môn sẽ đo lại hiện trạng, ghi nhận phần cần giữ, phần cần thay đổi và các điều kiện có thể ảnh hưởng đến thi công. Sau khi chủ nhà xác nhận nhu cầu, đơn vị thiết kế sẽ hoàn thiện mặt bằng, vị trí thiết bị và các bản vẽ cần thiết. Bộ phận dự toán sẽ bóc tách khối lượng, tức là tính cụ thể số lượng công việc, vật liệu và thiết bị theo bản vẽ. Bảng dự toán cần ghi rõ từng hạng mục, đơn vị tính, số lượng, vật liệu dự kiến, phần đã bao gồm và phần chưa bao gồm.

Sau khi nhận bảng dự toán, chủ nhà nên kiểm tra theo nhu cầu sử dụng thay vì tự làm lại công việc chuyên môn. Chủ nhà cần xem danh sách có thiếu phòng, đồ dùng hoặc tiện nghi nào không. Chủ nhà cũng cần kiểm tra vật liệu, thiết bị và mức hoàn thiện có phù hợp mong muốn hay không. Nếu một dòng chi phí khó hiểu, chủ nhà nên yêu cầu đơn vị giải thích bằng tên công việc cụ thể. Nếu phương án vượt ngân sách, chủ nhà có thể đề nghị thay vật liệu, giảm phần trang trí hoặc chuyển một số món chưa cần thiết sang giai đoạn sau. Đơn vị thiết kế - thi công có trách nhiệm cập nhật bản vẽ và dự toán theo những điều chỉnh đã thống nhất.

Có nên chỉ hỏi giá theo mét vuông và chủ nhà cần dựa vào tiêu chí nào để lựa chọn?

Đơn giá theo mét vuông chỉ phù hợp để tham khảo ở giai đoạn đầu. Hai căn hộ có diện tích tương đương vẫn có chi phí khác nhau vì số lượng tủ, mức thay đổi điện nước, loại vật liệu và thiết bị không giống nhau. Dự toán chính thức cần dựa trên phạm vi đã được thiết kế và thống nhất. Đơn vị lập dự toán nên chia rõ giá đã xác định, khoản đang tạm tính và phần chưa bao gồm. Khoản tạm tính là số tiền ước lượng khi hai bên chưa đủ thông tin để chốt chính xác. Bảng dự toán cần nêu thời điểm xác nhận lại, căn cứ điều chỉnh và người có quyền phê duyệt.

Trước khi đồng ý, chủ nhà nên đặt bảng dự toán cạnh mặt bằng và danh sách thiết bị để kiểm tra lần cuối. Mỗi tủ, đèn, ổ cắm, thiết bị dùng nước hoặc thiết bị điều hòa trên bản vẽ cần có hạng mục chi phí tương ứng. Chủ nhà cũng nên hỏi liệu gia đình đã có thể chuyển vào ở sau khi thanh toán toàn bộ các mục trong bảng hay chưa. Nếu câu trả lời vẫn phụ thuộc vào nhiều khoản chưa xác định, đơn vị thiết kế - thi công cần bổ sung hoặc giải thích trước khi hai bên ký hợp đồng.

Giải đáp những câu hỏi chủ nhà thường gặp trước khi quyết định

Có thể làm thành nhiều giai đoạn không? Có, nhưng những phần nằm bên trong tường và trần nên tính ngay từ đầu để tránh đục phá sau này. Thiết bị bếp có nằm trong báo giá không? Tùy hợp đồng. Cần ghi từng món cụ thể, không nên mặc định.

Có nên mua đồ trước khi chốt thiết kế? Không nên mua các món có kích thước hoặc yêu cầu kỹ thuật đặc biệt quá sớm vì có thể không khớp với không gian sau cùng. 

Với căn hộ dưới 100m² bàn giao hoàn thiện cơ bản, câu hỏi quan trọng nhất không phải “bao nhiêu tiền một mét vuông”, mà là “gia đình cần hoàn thiện những gì để sống thoải mái trong nhiều năm”. Khi phạm vi đã rõ, ngân sách mới trở thành một con số có ý nghĩa.